Tout savoir sur la surelevation d’immeuble en copropriete

Depuis l’assouplissement induit par la loi ALUR, bon nombre d’immeubles en copropriété peuvent désormais s’agrandir par le haut. Que dit la loi sur la question de la surelevation d’immeuble en copropriete ? Quelles sont les possibilités ? Tour d’horizon.

Que dit la loi sur la surélévation d’immeuble en copropriété ?

La loi Alur, ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, promulguée au Journal officiel en mars 2014 a modifié en profondeur les bases légales de la surélévation d’immeubles. Ce texte de loi modifie essentiellement et assoupli l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Avant la loi ALUR, la décision de surélever un immeuble en copropriété ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Si un copropriétaire opposait son veto, le projet était tout simplement impossible.

Avec la loi ALUR, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un immeuble se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. » En clair, même si quelques copropriétaires s’opposent, le projet peut tout de même voir le jour. Ceci est la règle générale, mais par ailleurs, la Loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur. Cette dernière stipule que si la copropriété est située en zone de Droit de Préemption Urbain (DPU) la majorité de l’art. 25 suffit (soit 51%).

La loi ALUR a également supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols qui conditionnait l’octroi d’un permis de construire

L’assouplissement des règles de vote depuis 2014 a largement contribué ces dernières années à la multiplication des projets de surélévation, notamment en zone urbaine tendue.

Bon à savoir : Juridiquement l’on parle de surélévation dès lors qu’il y a « exhaussement de la panne faîtière centrale », autrement dit la ligne de faîtage du toit. À défaut on est en présence d’un simple « redressement de combles » avec aménagement. Dans ce cas, les travaux sont régis par l’article 25b de la loi de 1965 (travaux privatifs affectant les parties communes).

Comment faire une surelevation d’immeuble en copropriete ?

Un projet de surélévation d’immeuble peut être proposé au vote de l’assemblée générale de copropriété soit par des copropriétaires, soit uniquement par les copropriétaires du dernier étage.

Globalement, 3 principaux cas sont possibles :

  • le propriétaire unique d’un immeuble entier : seul décisionnaire puisqu’il est seul propriétaire, il support les frais et la responsabilité des travaux de surélévation ;
  • au moins 2/3 des copropriétaires d’un immeuble en copropriété ou 51 % en zone DTU : le syndic de propriété peut décider de prendre en charge les frais et la responsabilité des travaux. Il peut aussi décider de vendre son droit à construire à un promoteur qui deviendra alors maître d’ouvrage ;
  • le propriétaire d’un logement situé au dernier étage : quand celui-ci souhaite agrandir son logement dans le cadre d’une opération privée, il porte seul les frais et la responsabilité des travaux de surélévation copropriété.

A noter : avant la loi ALUR, il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage pour envisager une surélévation. Depuis mars 2014, l’unanimité n’est plus obligatoire mais les copropriétaires du dernier étage disposent maintenant d’un droit de priorité d’achat lors de la vente des logements créés par la surélévation. Légalement, quand un lot est à vendre, le syndic est désormais dans l’obligation de notifier à chaque copropriétaire du dernier étage l’intention du syndicat de vendre. La notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Cette priorité s’applique également à la cession du droit à surélever à un promoteur selon les règles de la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non).

Combien coûte la surélévation d’un immeuble en copropriété ?

Le prix d’une surélévation d’immeuble en copropriété permet d’obtenir en fin de travaux, des logements dont le prix au m² est abordable. En effet, en comptant les frais directs de construction et les coûts indirects (honoraires, frais d’aménagement, frais financiers, etc), le coût d’une surélévation d’immeuble se situe entre 1 800 € et 4 000 € / m2. Ceci est une fourchette qui peut selon le cas être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de :

  • l’état de l’existant ;
  • la nécessité ou pas de renforcer les fondations et les murs porteurs ;
  • la technique utilisée pour surélever et notamment le type de matériaux ;
  • le niveau de finitions souhaité ;
  • l’accessibilité au chantier ;
  • etc.

Comment se déroulent les travaux de surélévation ?

Surélever un immeuble nécessite de prendre des précautions préalables. En effet, selon l’état de l’immeuble, et la solidité de ses fondations, il sera nécessaire ou pas de renforcer la structure. Généralement, le chantier débute par des études techniques rigoureuses qui viennent jauger de la faisabilité du projet.

Le chantier est obligatoirement superviser par un architecte DPLG qui va s’occuper de réaliser les plans de l’agrandissement soumis à permis de construire. En parallèle, différents devis seront demandés et négociés soit par l’architecte soit directement par le syndic. Un vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires viendra parachever les démarches administratives. Les travaux pourront alors commencer.

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