Quelles modalités pour la surelevation d’un petit immeuble ?

Depuis 2014, la surelevation d’un petit immeuble est juridiquement simplifiée. Retour sur la nouvelle donne de la loi Alur et de la suppression du COS pour la surélévation d’immeubles.

Que dit la loi sur la surélévation d’immeuble ?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), en vigueur depuis mars 2014 modifie et assoupli l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Que change la loi Alur ?

Avant la loi Alur, pour surélever un immeuble, l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires était requise. Dès lors qu’un copropriétaire s’y opposait rien ne pouvait se faire.

Depuis la loi Alur, la surélévation d’un immeuble peut être décidée dès lors que la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix est d’accord (article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, avant la loi Alur, il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage pour envisager une surélévation. Depuis la loi Alur, l’unanimité n’est plus obligatoire cependant les copropriétaires du dernier étage en compensation de la perte de leurs droits d’opposition disposent maintenant :

• d’un droit de priorité d’achat lors de la vente des logements créés par la surélévation ;
• d’un droit de priorité à la cession du droit à surélever à un promoteur.

Légalement, quand un lot est à vendre, le syndic est désormais dans l’obligation de notifier à chaque copropriétaire du dernier étage l’intention du syndicat de vendre. La notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

L’autre grande avancée impulsée par la loi Alur est la suppression de l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols. Jusqu’alors, les droits à construire étaient conditionnés au COS. Avec cette suppression il est désormais possible d’envisager d’obtenir un permis de construire sur un immeuble, de un voire même plusieurs étages, sans limitation légale.

Toutes ces mesures conjointes ouvrent de très nombreuses possibilités de surélévation, notamment en zone urbaine tendue où le foncier est rare et cher.

La surelevation d’un petit immeuble en pratique

Selon la loi, la surélévation d’un petit immeuble peut être portée par :

• le propriétaire unique d’un immeuble entier ;
• au moins 2/3 des copropriétaires de l’immeuble ;
• le propriétaire d’un logement situé au dernier étage.

Dans le détail, quand l’immeuble appartient à un seul propriétaire, il supportera l’intégralité des frais et des responsabilités de la surélévation.

Quand l’immeuble est en copropriété, et si au moins 2/3 des copropriétaires de l’immeuble sont d’accord, le syndic de propriété peut décider :

• soit de prendre en charge les frais et la responsabilité des travaux ;
• soit de vendre son droit à construire à un promoteur qui deviendra alors maître d’ouvrage.

Quand la demande de surélévation émane d’un propriétaire d’un logement situé au dernier étage, il s’agit alors d’un agrandissement dans le cadre d’une opération privée. Le propriétaire demandeur supporte alors seul les frais et la responsabilité des travaux.

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