Quelles formalités pour transformer un garage en local commercial ?

Transformer un garage en local commercial implique un changement d’usage et de destination. Le garage passe alors d’une surface d’habitation à une surface professionnelle.

Le changement d’usage

La réglementation du changement d’usage, ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage : garage en local commercial ou artisanal, logement loué qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé le logement. Celle-ci est accordée à titre personnel et est liée à l’occupant.

Bon à savoir : aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation. De même, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.

Le changement de destination

Le changement de destination quant à lui s’attache au local lui-même. C’est le plan local d’urbanisme (PLU) qui détaille les destinations possibles sur un territoire donné. Parmi ces destinations, l’on peut citer notamment : l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, les commerces, l’artisanat, l’industrie, les entrepôts, etc.

Transformer un garage en local commercial, mais aussi un commerce en bureaux ou en habitation constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration. A ce titre, l’opération de transformation doit recevoir une autorisation d’urbanisme.

Selon les cas, le type de demande d’autorisation d’urbanisme va dépendre de la nécessité de faire des travaux ou non.

Deux cas sont alors à connaître :

– le changement de destination s’accompagne de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d’un PLU), il modifie les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est nécessaire ;

– le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

Bon à savoir : la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

Attention : quand le garage fait partie d’une co-priopriété, vous devez demander l’accord à votre assemblée de copropriétaires. De même, dans certains lotissements, il vous faut vérifier que le règlement intérieur du lotissement n’empêche pas votre projet.

Changement d’utilisation : les répercussions fiscales

Tout changement d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière. Cette déclaration IL n°6704 doit être faite auprès du bureau du cadastre dont dépendent les locaux, dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement.

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